Chinas Immobilienmarkt: Talsohle noch nicht erreicht, Preise fallen weiter

Der chinesische Immobilienmarkt sendet widersprüchliche Signale. In Shanghai und Shenzhen, zwei der bedeutendsten Metropolen erster Kategorie, zeigten sich im Frühjahr 2025 erste Lebenszeichen: Besichtigungen und Transaktionsvolumen lagen über dem Vorjahresniveau, und der Handel mit Bestandsimmobilien erreichte den höchsten Stand seit dem Ende der Pandemie. Dennoch warnen Analysten vor voreiligen Schlüssen.

Hintergrund ist die massive Korrektur, die Chinas Wohnungsmarkt in den vergangenen Jahren durchlaufen hat. Schätzungen zufolge wurden durch den Einbruch Vermögenswerte im Wert von rund 100 Billionen Renminbi – umgerechnet etwa 15 Billionen US-Dollar – vernichtet. Dieser Vermögensverlust hinterlässt tiefe Spuren im Konsumverhalten und in den Erwartungen privater Haushalte.

Saisonalität trübt das Bild

Ein wesentlicher Faktor, der die aktuellen Daten relativiert, ist die ausgeprägte Saisonalität des chinesischen Wohnungsmarktes. Das Frühjahr ist traditionell die aktivste Phase des Jahres. Ein ähnliches Muster zeigte sich bereits nach der überraschenden Politbüro-Sitzung im September 2024, als die chinesische Führung versprach, das Wirtschaftswachstum wieder anzukurbeln: Zu Beginn des Frühjahrs 2025 gab es Anzeichen von Stärke, denen jedoch ein erneuter Ausverkauf in den Metropolen erster Kategorie folgte.

Hinzu kommt, dass der Anstieg der Besichtigungen und Transaktionen offenbar vor allem auf ältere, erschwinglichere Immobilien mit besseren Mietrenditen entfällt. Nach fünf Jahren sinkender Hauspreise weisen einige Objekte in Metropolen erster Kategorie Mietrenditen von rund 2 Prozent auf – in Städten niedrigerer Kategorie wie Sanya oder Taiyuan sogar noch mehr. In einem Umfeld, in dem dreijährige Sparkonten lediglich rund 1,5 Prozent Jahreszins abwerfen, erscheinen diese Renditen zunächst attraktiv.

Hypothekenzinsen machen Kauf unrentabel

Der Schein trügt jedoch: Die Hypothekenzinsen liegen bei etwa 3,5 Prozent. Das bedeutet, dass Mieteinnahmen bei weitem nicht ausreichen, um allein die Hypothekenzahlungen zu decken. Um chinesische Immobilien für Investoren wirklich attraktiv zu machen, müssten die Preise weiter sinken – ohne dass die Mieten nennenswert steigen.

Erschwerend kommt hinzu, dass sich die Lage außerhalb der großen Metropolen deutlich düsterer darstellt. Die meisten chinesischen Städte haben während der jüngsten Korrekturphase noch längere und stärkere Preisrückgänge erlitten als die Großstädte. Viele dieser Städte verzeichnen zudem einen Bevölkerungsrückgang, was die langfristigen Aussichten für ihre Wohnungsmärkte zusätzlich belastet. Die Entwicklung in einzelnen Metropolen lässt sich daher nicht ohne Weiteres auf das gesamte Land übertragen.

Junge Generation verändert den Markt grundlegend

Ein struktureller Wandel könnte die Erholung des Marktes langfristig bremsen: die veränderte Einstellung junger Chinesen gegenüber Wohneigentum. In den vergangenen Jahrzehnten waren junge Menschen – insbesondere Hochschulabsolventen und Frischvermählte – die wichtigste Käufergruppe für Neubauten. Heute betrachten viele junge Chinesen den Kauf einer Wohnung nicht mehr als die beste Investitionsmöglichkeit ihres Lebens oder gar als Notwendigkeit.

Stattdessen geben sie bevorzugt Geld für Erlebnisse aus, da Immobilienpreise für sie nach wie vor kaum erschwinglich sind. Dieser Mentalitätswandel stellt das bisherige Wachstumsmodell des chinesischen Immobilienmarktes fundamental in Frage. Es ist schwer vorstellbar, dass der Markt weiterhin demselben alten Muster folgen wird, wenn sich die jüngste Generation potenzieller Käufer von den bisherigen Spielregeln abwendet.

Der Anstieg am chinesischen A-Aktienmarkt könnte zwar dazu beitragen, einen Teil des Anlegervertrauens wiederherzustellen. Doch auch dessen Nachhaltigkeit ist nicht garantiert. Für deutsche Anleger, die chinesische Immobilienwerte oder damit verbundene Finanzprodukte im Blick haben, bleibt die Botschaft klar: Die Talsohle ist noch nicht in Sicht.