Dachgeschossausbau: Günstiger Wohnraum statt teurer Neubau

Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen in Hamburg ist im vergangenen Jahr stark zurückgegangen. Jan Philip Unger, Geschäftsführer des Hamburger Immobilieninvestors Karl Ludwig Projektentwicklungsgesellschaft, erklärt gegenüber der WirtschaftsWoche, warum: Neubauprojekte rechnen sich wirtschaftlich nur dann, wenn Eigentümer später 20 bis 24 Euro pro Quadratmeter Miete erzielen können. Das ist in Hamburg jedoch nur in ausgewählten Stadtvierteln realistisch.

Ein wesentlicher Kostentreiber sind laut Unger die hohen Baustandards in Deutschland. Hamburg hat deshalb einen vereinfachten Baustandard entwickelt, der die Kosten um 600 Euro pro Quadratmeter senken soll. Dennoch blieben Neubauten damit weiterhin kostspielig, so der Experte.

Dachgeschossausbau als Alternative zum Neubau

In vielen Mehrfamilienhäusern stehen Dachgeschosse leer – und bieten damit ungenutztes Potenzial. Der Ausbau ist in der Regel deutlich günstiger als ein Neubau. Die Stadt Hamburg unterstützt das nachträgliche Schaffen von Wohnraum im Bestand aktiv. Allerdings müssen Investoren laut Unger vorab genau prüfen, ob ein Ausbau rechtlich genehmigungsfähig und wirtschaftlich tragfähig ist.

Der erste Schritt ist dabei stets die Abstimmung mit den zuständigen Behörden: Ist eine Dachgeschosswohnung im betreffenden Gebäude überhaupt genehmigungsfähig? Erst wenn diese Frage positiv beantwortet ist, folgt die wirtschaftliche Kalkulation – also ob sich die Ausbaukosten durch die späteren Mieteinnahmen refinanzieren lassen.

Brandschutz, Treppenhaus und Stellplätze: Die Auflagen im Detail

Zu den typischen Auflagen beim Dachgeschossausbau zählt vor allem der Brandschutz. Liegen die Fenster der neuen Dachgeschosswohnung außerhalb der Reichweite von Feuerwehrleitern, muss ein zusätzliches Evakuierungspodest installiert werden. Auch das Treppenhaus muss so gestaltet sein, dass Bewohner die Wohnung sicher erreichen und im Notfall verlassen können.

Bei den Stellplätzen zeigt sich Hamburg vergleichsweise pragmatisch: Kfz-Stellplätze sind für Dachgeschosswohnungen nicht vorgeschrieben. Vorgeschrieben sind lediglich eine bestimmte Anzahl an Fahrradstellplätzen sowie Abstellflächen für Gehhilfen – beides deutlich platzsparender und kostengünstiger. Ist das Grundstück zu klein, kommt die Stadt laut Unger in der Regel entgegen.

Ein weiterer regulatorischer Aspekt sind städtebauliche Erhaltungsverordnungen. In bestimmten Stadtgebieten sind Nutzungsänderungen genehmigungspflichtig. Wird ein Dachboden, der bislang als Abstellfläche diente, künftig als Wohnraum genutzt, fällt das unter eine solche genehmigungspflichtige Nutzungsänderung. Ob eine solche Verordnung greift, hängt vom konkreten Standort der Immobilie ab.

Hitzeschutz als Investition in den Wohnwert

Angesichts zunehmend heißer Sommer ist der Hitzeschutz beim Dachgeschossausbau ein zentrales Thema. Unger kalkuliert deshalb von Anfang an Kosten für Dachdämmung, getönte Dachfenster und Außenjalousien in die Ausbauplanung ein. „Kein Mieter möchte im Sommer unfreiwillig in einer Sauna wohnen", so der Investor. Hitzeschutzmaßnahmen steigern damit nicht nur den Wohnkomfort, sondern auch den Wert der Immobilie.

Hamburger Immobilienmarkt: Käufer haben die Oberhand

Wer aktuell in Hamburger Mehrfamilienhäuser investieren möchte, findet günstige Einstiegsbedingungen vor. Die Kaufpreise sind zuletzt spürbar gesunken – es ist ein Käufermarkt. Investoren fordern eine angemessene Risikoprämie und sind nicht bereit, mehr als das 20-fache der Jahresnettokaltmiete zu zahlen. Oberhalb dieses Multiplikators sei kein angemessener Ertrag mehr möglich, erklärt Unger.

Verkäufer müssen ihre Preisvorstellungen entsprechend nach unten anpassen. Unger selbst konzentriert sich beim Ankauf auf Immobilien in besseren Wohnlagen, da dort die erzielbaren Mieten ausreichend hoch sind, um die Investitionsrechnung aufgehen zu lassen. Der Dachgeschossausbau bleibt dabei ein zentrales Instrument, um aus bestehenden Gebäuden zusätzlichen Wohnraum und damit zusätzliche Rendite zu generieren.