Der europäische Büromarkt steht vor der größten Bewährungsprobe seit der Finanzkrise

Der europäische Büromarkt steht vor den schwierigsten Bedingungen seit der Finanzkrise, so die Warnung von Experten. Steigende Zinssätze und ein Anstieg der Baukosten drohen die Erholung von der Pandemie abzuwürgen.

Laut einer Analyse der Bank of America haben höhere Zinsen und eine allgemeine Verschärfung der finanziellen Bedingungen dazu geführt, dass die Kosten für den Schuldendienst von Büroeigentümern zum ersten Mal seit 2007 höher sind als die Mieteinnahmen, die sie erzielen.

Dies führt bereits zu einer Abkühlung der Investitionen in diesem Sektor und könnte bei stark fremdfinanzierten Bürounternehmen zu Notlagen führen.

Steigende Basiszinssätze haben die Schuldendienstkosten der Büroeigentümer in die Höhe getrieben. Doch das ist nur die Spitze des Eisbergs, so Marc Mozzi, Immobilienanalyst bei BofA.

"Wenn man über die Zinssätze spricht, macht das nur etwa ein Viertel der Kreditkosten für europäische Immobilienunternehmen aus. Der Kreditspread ist der verborgene Teil des Eisbergs", sagte Mozzi und bezog sich dabei auf eine Kennzahl, die angibt, wie viel mehr ein Unternehmen für einen Kredit im Vergleich zu einem staatlichen Emittenten zahlen muss.

In den letzten 12 Monaten haben sich die Kreditspreads für im Vereinigten Königreich börsennotierte Immobilienunternehmen verdoppelt und für europäische Konzerne fast verdreifacht, wie Berechnungen der BofA zeigen, was darauf hindeutet, dass die Anleiheinvestoren zunehmend besorgt über die Kreditwürdigkeit der Unternehmen sind.

Die sich verschlechternden Aussichten kommen, nachdem die Bank of England Anfang des Monats die größte Erhöhung ihres Leitzinses seit mehr als einem Vierteljahrhundert vorgenommen hat, da sie den Kampf gegen die Inflation intensiviert.

Der Büromarkt hatte einen lebhaften Start ins Jahr, ist aber seitdem gesunken. In London lag der Wert der abgeschlossenen Geschäfte im ersten Quartal des Jahres 105 % über dem Zehnjahresdurchschnitt, im zweiten Quartal jedoch 27 % unter diesem Niveau, so Mark Ridley, Chef der Immobilienagentur Savills.

Führungskräfte sagen, dass die Herausforderung noch größer werden könnte, wenn die Käufer die Schulden, die sie für den Kauf von Gebäuden aufgenommen haben, refinanzieren müssen.

"Schauen Sie sich die Finanzkrise an und was passiert ist: Die Knackpunkte waren die Refinanzierungsmomente, da kann der Druck kommen", sagte Adam Goldin, Leiter des britischen Geschäfts von CC Land, dem chinesischen Bauträger, dem das Londoner Leadenhall Building gehört, das auch als "Cheesegrater"-Wolkenkratzer bekannt ist.

"Wenn Sie einfach kein Geld für eine Refinanzierung haben, dann haben Sie kein Geld... Es gibt viele Organisationen da draußen, [z. B.] Fonds, die geschlossen sind und kein Geld mehr hineinstecken können, so dass sie nur verkaufen können. Wir werden dann herausfinden, wie viel Kapital zum Kaufen vorhanden ist", fügte er hinzu.

Eine kürzlich durchgeführte Umfrage der Royal Institution of Chartered Surveyors, einem führenden Gremium der Immobilienbranche, ergab, dass etwa die Hälfte der befragten Immobilienmakler, Gutachter und Berater aus ganz Europa und den USA der Ansicht sind, dass der Markt in die Abschwungphase des Immobilienzyklus gerutscht ist.

Bürovermieter sehen sich außerdem mit einem sprunghaften Anstieg der Kosten für Baumaterialien, dem Fortbestehen des hybriden Arbeitens und den zusätzlichen Kosten für die Einhaltung von Umweltvorschriften konfrontiert.

Dennoch weisen sie darauf hin, dass der Fremdfinanzierungsgrad in der Branche heute weitaus geringer ist als vor der Finanzkrise und dass andere Investoren und Käufer einsteigen werden, sobald die Preise für Büroimmobilien weiter fallen.

Doch Mozzi ist skeptisch. "Warum sollte jemand etwas kaufen, das weniger abwirft, als er dafür bezahlt", sagt er.