Ferienhaus als Geldanlage: Lohnt sich der Traum wirklich?

Ein Ferienhaus verspricht viel: Erholung vom Alltag, Familienurlaub ohne Hotelbuchung und nebenbei noch Mieteinnahmen über Plattformen wie Airbnb. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen boomte die Branche, weil Immobilien als Anlageklasse besonders attraktiv wirkten. Doch wie rentabel ist das Modell wirklich?

Rückenwind bekommt die Idee auch durch veränderte Urlaubsgewohnheiten. Seit der Pandemie bevorzugen viele Reisende private und individuelle Unterkünfte gegenüber klassischen Massenhotels. „Ferienhäuser können davon profitieren, dass die Ansprüche und die Wünsche der Gäste individueller geworden sind", erklärt Jonas Hahn, Professor für Immobilienmanagement an der Frankfurt University of Applied Sciences, im ARD-Finanzformat 50k auf YouTube.

Lage entscheidet – und kostet

Wie bei jeder Immobilie ist die Lage der entscheidende Faktor. Wirtschaftlich interessant sind vor allem Standorte mit ganzjährigem Tourismus und guter Infrastruktur. Das Problem: Genau diese Lagen sind teuer. In Topregionen können Ferienhäuser laut den Sparkassen bis zu 10.000 Euro pro Quadratmeter kosten. Auf Sylt sind Objekte unter einer Million Euro inzwischen die Ausnahme.

Wer etwas bescheidener plant, findet ältere Bestandsobjekte hierzulande ab rund 2.000 Euro pro Quadratmeter. Neubauten starten laut Sparkassen eher bei 3.750 bis 4.000 Euro – ähnliche Werte nennt auch das Immobilienportal Immowelt. Wer ins Ausland schaut, sollte sich über lokale Regulierungen informieren: Genehmigungspflichten, Vermietungsbeschränkungen und Sonderabgaben können die Kalkulation schnell durcheinanderbringen. Jonas Hahn rät: „Gerade bei Investitionen im Ausland und insbesondere außerhalb der Europäischen Union sollte man sich vor allem die Frage stellen: Welche Eigentumsrechte gibt es für ausländische Investoren?" Auch steuerliche Fragen – etwa ob ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland besteht – sollten vorab geklärt werden.

Banken sind bei Ferienimmobilien zurückhaltend

Wer ein passendes Objekt gefunden hat, steht oft vor der nächsten Hürde: der Finanzierung. Eine Befragung der Stiftung Warentest aus dem Jahr 2021 – laut eigener Aussage weiterhin gültig – zeigt: Vier von 20 befragten Banken vergeben grundsätzlich keine Kredite für Ferienhäuser. Andere finanzieren nur Immobilien, die dauerhaft als Wohnraum nutzbar sind. Objekte in reinen Ferienanlagen oder Feriendörfern fallen bei manchen Instituten komplett durch das Raster.

Der Grund liegt in der schwer kalkulierbaren Einnahmesituation. „Banken sind bei der Bewertung von Ferienimmobilien vorsichtiger, weil sie nicht nur das Risiko hinter der Immobilie bewerten, sondern auch das Risiko im Betrieb", erklärt Jonas Hahn. Wer dennoch eine Finanzierung bekommt, muss oft umfangreiche Unterlagen einreichen – darunter Auslastungsprognosen und Mieteinnahmenerwartungen. Käufer werden häufig als Kapitalanleger eingestuft, was Zinsaufschläge von bis zu 0,1 Prozentpunkten bedeuten kann. Manche Banken verlangen zudem bis zu 50 Prozent Eigenkapital – deutlich mehr als beim klassischen Eigenheimkauf.

Ab wann rechnet sich das Ferienhaus?

Die zentrale Frage für Privatanleger lautet: Ab wann trägt sich das Investment? Laut Berechnungen des Maklerverbands IVD ist das der Fall, wenn eine Ferienimmobilie rund 120 Tage pro Jahr vermietet ist. Die Verbraucherzentrale Hessen setzt den Break-even-Point höher an – zwischen 140 und 200 Vermietungstagen. Jonas Hahn nennt als Faustformel: „Grundsätzlich sollte die Ferienimmobilie etwa 50 Prozent im Jahresdurchschnitt ausgelastet sein, um in einen einigermaßen profitablen Bereich zu kommen."

Ganz unrealistisch ist das nicht: Das Portal FeWo-direkt gibt die durchschnittliche Auslastung in Deutschland mit gut 50 Prozent an. Airbnb-Daten zeigen je nach Region Werte zwischen rund 33 und über 60 Prozent. Allerdings handelt es sich dabei um Durchschnittswerte – die tatsächliche Auslastung schwankt stark, abhängig von Saison, Wetter, Bewertungen und dem lokalen Wettbewerb.

Kosten werden häufig unterschätzt

Neben der Auslastung spielen die laufenden Kosten eine entscheidende Rolle. Buchungsplattformen wie Airbnb oder booking.com verlangen laut Jonas Hahn im Schnitt zehn bis 15 Prozent Provision – in schwierigeren Regionen auch mehr. Hinzu kommen Ausgaben für Reinigung, Wartung, Instandhaltung und Gästebetreuung. „Das sind alles Kostenblöcke, die bisweilen unterschätzt werden", so Hahn.

Besonders ins Gewicht fällt der Verschleiß: Ein Ferienhaus altert durch den häufigen Gästewechsel deutlich schneller als eine normale Mietwohnung. „Wir glauben, dass die Immobilien ungefähr doppelt so schnell altern wie bei einer konventionellen Wohnimmobilie", erklärt Hahn. Möbel, Küche und Bad werden stärker beansprucht, dazu kommen unplanbare Schäden wie Feuchtigkeitsprobleme, defekte Heizungen oder Sturmschäden – Reparaturen, die schnell mehrere Zehntausend Euro kosten können.

Eigenkapital wirkt in diesem Modell als stabilisierender Puffer. „Das Eigenkapital, das ich mitbringe, muss ich mir nicht anderweitig ausleihen", betont Hahn. Geringere Zinskosten bedeuten mehr Spielraum in schwachen Saisons. Unterm Strich gilt: Wer ein Ferienhaus kauft und vermietet, legt sich laut Jonas Hahn kein passives Investment zu – sondern ein kleines Unternehmen mit allem, was dazugehört.