Immobilienübertragung zu Lebzeiten: Planung im Alter

Die Übertragung von Eigenheimen zu Lebzeiten älterer Eigentümer kann eine sinnvolle Option sein, um Sanierungsstaus vorzubeugen und die Zukunft der Immobilie zu sichern. Mit steigendem Alter wird der Erhalt des eigenen Hauses oft zur Herausforderung, da sowohl körperliche Arbeit als auch finanzielle Ressourcen begrenzt sind.

Ingmar Vergau, Geschäftsführer des Eigentümerverbandes Haus & Grund in Bremen, stellt fest, dass die meisten älteren Eigentümer Schwierigkeiten haben, Kredite zu erhalten und Baumaßnahmen zu organisieren. Dies führt häufig dazu, dass Immobilien über Jahrzehnte vernachlässigt werden, was zu einem Sanierungsstau und einem Rückgang des Immobilienwerts führen kann.

Um diesem Szenario vorzubeugen, ist es ratsam, frühzeitig eine gemeinsame Planung mit den Kindern in Betracht zu ziehen. Der erste Schritt ist jedoch nicht leicht, da das Thema Nachlass oft ein Tabu in Familien ist. Die Familientherapeutin und Mediatorin Christiane Jendrich empfiehlt daher, persönliche Treffen mit allen Beteiligten zu organisieren, um in Ruhe die unterschiedlichen Interessen zu erörtern und gemeinsame Ziele festzulegen.

Eine Möglichkeit, die Erbfolge vorwegzunehmen und steuerliche Vorteile zu nutzen, ist die Schenkung der Immobilie zu Lebzeiten. Hierbei können die Freibeträge bei der Schenkungssteuer alle zehn Jahre erneut ausgeschöpft werden, was bei Immobilien mit hohem Wert besonders attraktiv ist. Ein Wertgutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen ist eine wichtige Grundlage für diese Art der Übertragung.

Die Ausarbeitung des Übertragungsvertrags erfordert in der Regel anwaltliche Beratung, um alle juristischen Aspekte zu berücksichtigen. Dabei wird die Immobilienschenkung oft als "teilentgeltliche Zuwendung" gestaltet, bei der der Begünstigte Gegenleistungen erbringt, die den steuerlichen Wert des Hauses mindern.

Es ist auch wichtig, das Recht auf Rückforderung der Immobilie sowie weitere finanzielle Absicherungen für die bisherigen Eigentümer zu definieren. Dabei können lebenslange Wohnrechte oder eine Leibrente in Betracht gezogen werden. Es sollte auch bedacht werden, dass Kinder, denen das Haus nicht übertragen wird, Anspruch auf Pflichtteile nach dem Tod der Eltern haben.

Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, ist es ratsam, im Übertragungsvertrag den Wert der Immobilie und den Auszahlungswert für Pflichtteile festzulegen. Dies kann durch notariell beurkundete Pflichtteilsverzichterklärungen der betroffenen Kinder ergänzt werden.

Die Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten ist jedoch keine endgültige Lösung für alle Familien, da sie langfristige Bindungen zwischen alten und neuen Eigentümern schafft und unvorhergesehene Herausforderungen mit sich bringen kann. Eine klare Kommunikation und Vereinbarungen über Verantwortlichkeiten und Erwartungen sind entscheidend, um Konflikte zu vermeiden. Es muss darauf geachtet werden, dass alle Beteiligten die Veränderungen akzeptieren und gemeinsam die Zukunft der Immobilie gestalten können.