Kanadas Bankenaufsicht warnt Großbanken vor riskanten Hypothekenpraktiken

Kanadas Bankenaufsicht OSFI hat Führungskräfte der größten kanadischen Banken im Oktober 2024 offiziell vor einer weit verbreiteten Hypothekenpraktik gewarnt. Laut Sitzungsprotokollen, die Reuters über eine Informationszugangsanfrage erhielt, könnten sogenannte pauschale Bewertungen ("Blanket Appraisals") gegen das Bundesgesetz verstoßen. Die Aufsichtsbehörde, das Office of the Superintendent of Financial Institutions, ist für die Stabilität des kanadischen Finanzsektors verantwortlich.

Bei pauschalen Bewertungen legen Banken den Immobilienwert zum Zeitpunkt der Kaufzusage zugrunde – nicht den tatsächlichen Wert beim Abschluss des Kaufvertrags. Diese Praxis ermöglicht es Kreditgebern, Hypotheken für mehrere Einheiten gleichzeitig zu genehmigen. In einem Markt mit steigenden Preisen funktioniert das reibungslos – in einem Abschwung jedoch entstehen erhebliche Risiken.

Preiseinbrüche setzen Banken unter Druck

Kanadas Immobilienmarkt verzeichnete 2024 einen der stärksten Preisrückgänge unter den führenden Volkswirtschaften weltweit. Die durchschnittlichen Immobilienpreise fielen um 2,7 Prozent, während Eigentumswohnungen in Neubauprojekten zwischen 10 und 30 Prozent gegenüber ihrem Höchststand von 2022 einbüßten. Gründe dafür sind Handelsunsicherheiten mit den USA und eine verlangsamte Einwanderung.

Der Bank Act verbietet kanadischen Banken, unversicherte Hypotheken zu vergeben, die 80 Prozent des Marktwertes einer Immobilie zum Abschlusszeitpunkt überschreiten. Das OSFI warnte auf dem Roundtable-Treffen mit den Chief Risk Officers der Großbanken explizit: Pauschale Bewertungen könnten diese 80-Prozent-Grenze reißen und damit einen Verstoß gegen das Bundesgesetz darstellen. "Wir haben darauf hingewiesen, dass die Nichteinhaltung dieser Erwartung dazu führen könnte, dass unversicherte Hypothekendarlehen 80% des Marktwerts der Immobilie bei der Kreditvergabe überschreiten", heißt es in den Protokollen.

Besonders betroffen sind Metropolen wie Toronto und Vancouver, wo tausende Eigentumswohnungen in Innenstadttürmen leer stehen. Gewerbliche Bauträger hatten zwischen 2018 und 2022 massiv auf Investorennachfrage gesetzt – nun drohen Käufer ihre Verträge zu stornieren, weil die Wohnungen bei Abschluss weniger wert sind als beim Kauf vereinbart.

Royal Bank of Canada ändert Website nach OSFI-Treffen

Bei einem weiteren Treffen im November zeigte das OSFI das Marketing eines Kreditgebers, ohne dessen Namen zu nennen. Die Formulierung auf der Webseite lautete: "Einmal genehmigt, bleibt Ihre Zusage bis zum Abschlusstermin gültig." Laut der Archivwebsite Wayback Machine war diese Aussage noch am 18. November auf der Website der Royal Bank of Canada (RBC) zu finden.

Die RBC, Kanadas größte Bank, strich das Versprechen nach dem Treffen von ihrer Website. Auf eine Anfrage von Reuters erklärte die Bank, sie arbeite "eng mit den Aufsichtsbehörden zusammen, um sicherzustellen, dass deren Erwartungen erfüllt werden." Die Canadian Bankers Association bestätigte, man befinde sich in Gesprächen mit dem OSFI über die Erwartungen an pauschale Bewertungen bei Neubauprojekten.

Für deutsche Anleger mit Blick auf den nordamerikanischen Markt zeigt der Fall exemplarisch, wie regulatorischer Druck auf Bankpraktiken wirkt, wenn Immobilienmärkte drehen. Das OSFI lehnte eine direkte Stellungnahme zu den Treffen ab, betonte jedoch, bei Regelverstößen Sanierungsmaßnahmen vertraulich mit den betroffenen Instituten zu besprechen.