Schimmel in der Mietwohnung: Wer trägt welche Kosten?

Schimmel in einer vermieteten Wohnung ist ein häufiger Streitpunkt zwischen Vermieter und Mieter. Entscheidend für die Kostenfrage ist die Ursache: Liegt das Problem beim baulichen Zustand des Gebäudes, beim Lüftungsverhalten des Mieters – oder bei beidem? Rechtsanwältin Julie Drießen von der Kanzlei Friedrich Graf von Westphalen & Partner in Köln erklärt die rechtliche Lage.

Grundsätzlich gilt: Hat der Mieter den Schimmel nicht allein verursacht, kann er von der Vermieterin die Beseitigung verlangen. Die Kostenverteilung richtet sich dabei nach dem jeweiligen Verursachungsanteil. Schimmel kann durch Baumängel, durch falsches Lüften des Mieters oder durch eine Kombination aus beiden Faktoren entstehen.

Beweislast liegt zunächst beim Vermieter

Die Vermieterin muss zuerst nachweisen, dass der Schimmel nicht durch Baumängel verursacht wurde. Erst danach ist der Mieter in der Pflicht zu belegen, dass sein Lüftungsverhalten nicht ursächlich war. Hat ein Sachverständiger bereits festgestellt, wie stark beide Faktoren zum Schimmel beigetragen haben, erleichtert das die Kostenaufteilung erheblich.

Für die Beteiligung des Mieters an den Kosten sind folgende Fragen entscheidend:

• Wäre der Schimmel auch bei ordnungsgemäßem Lüften aufgetreten?
• In welchem Umfang hat das fehlerhafte Lüften zur Schimmelbildung beigetragen?
• Welche Maßnahmen wären bei korrektem Lüften erforderlich gewesen?
• Sind durch das Fehlverhalten des Mieters zusätzliche Sanierungsarbeiten nötig?

An den Gutachterkosten kann der Mieter anteilig beteiligt werden, wenn feststeht, dass er den Schimmel mitverursacht hat. An den Sanierungskosten beteiligt er sich nur insoweit, als diese nicht bereits vollständig durch die Beseitigung des Baumangels abgedeckt sind.

Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum – ein wichtiger Unterschied

Liegt der bauliche Mangel ausschließlich im Sondereigentum der Vermieterin, trägt sie die Sanierungskosten allein. Betrifft der Mangel dagegen das Gemeinschaftseigentum – wie etwa die Wärmedämmung des Gebäudes –, muss die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft gemeinsam dafür aufkommen.

Im konkreten Fall wurde der Schimmel auch durch eine unzureichende Wärmedämmung verursacht. Da die Dämmung zum Gemeinschaftseigentum zählt, sind die darauf entfallenden Kosten aus der Gemeinschaftskasse zu begleichen. Dies gilt unabhängig davon, ob der Sachverständige eine Innendämmung empfiehlt.

Bestehen Ansprüche gegen das Bauunternehmen, muss die Eigentümergemeinschaft einen Beschluss fassen, um diese gemeinsam durchzusetzen. Die Hausverwaltung sollte dem Bauunternehmer den Mangel anzeigen und eine ausreichend lange Frist zur Beseitigung setzen. Erst nach Ablauf dieser Frist darf ein anderes Unternehmen beauftragt werden – andernfalls riskiert die Gemeinschaft, auf den Kosten sitzen zu bleiben.