Trump-Team plant Senkung der Kapitalertragsteuer auf Hausverkäufe

Die Trump-Regierung bringt eine mögliche Senkung der Kapitalertragsteuer auf Hausverkäufe ins Gespräch. Kevin Hassett, Direktor des National Economic Council, und der frühere NEC-Chef Larry Kudlow diskutierten das Thema am Dienstag auf Fox Business. Kudlow erklärte, er habe mit Präsident Donald Trump über die Indexierung von Kapitalerträgen an die Inflation sowie über Änderungen der Kapitalertragsteuer auf Hausverkäufe gesprochen. Trump sei an diesen Ideen „sehr interessiert", so Kudlow.

Konkret geht es darum, einen größeren Teil der Gewinne von Hausbesitzern beim Verkauf ihres Hauptwohnsitzes vor Steuern zu schützen. Nach geltendem US-Recht können Hausbesitzer, die bestimmte Bedingungen der Steuerbehörde IRS erfüllen, Gewinne von bis zu 250.000 US-Dollar (Einzelpersonen) bzw. 500.000 US-Dollar (zusammenveranlagte Ehepaare) steuerfrei vereinnahmen – bekannt als „Section 121 exclusion". Gewinne oberhalb dieser Schwelle unterliegen langfristigen Kapitalertragsteuersätzen von 0 %, 15 % oder 20 %, abhängig vom steuerpflichtigen Einkommen des Verkäufers.

Freibeträge seit 1997 unverändert

Ein zentrales Argument der Befürworter: Die Freibeträge von 250.000 und 500.000 US-Dollar wurden seit 1997 nicht mehr angepasst, wie Douglas Boneparth, zertifizierter Finanzplaner und Präsident von Bone Fide Wealth in New York, betont. Seitdem sind die Immobilienpreise in vielen US-Regionen erheblich gestiegen, sodass immer mehr Hausbesitzer in die Steuerpflicht geraten. Laut einer Analyse der National Association of Realtors aus dem Jahr 2025 hat bereits fast jeder dritte Hausbesitzer – rund 29 Millionen Haushalte – mehr Eigenkapital aufgebaut, als der bundesweite Freibetrag für Einzelpersonen vorsieht. Die Organisation erwartet, dass dieser Anteil bis 2030 auf 56 % der Hausbesitzer ansteigen wird.

Gleichzeitig zeigen Daten des Budget Lab der Yale University, dass im Jahr 2022 nur etwa 10 % der Hausbesitzer Gewinne verzeichneten, die den aktuellen Freibetrag überstiegen. Diese Gruppe verfügte im Schnitt über ein Nettovermögen von rund 5,7 Millionen US-Dollar. Eine Erhöhung des Freibetrags würde also vor allem wohlhabenderen Hausbesitzern zugutekommen – ein Aspekt, der politisch durchaus umstritten ist.

Mehrere Gesetzentwürfe im Kongress

Die Diskussion im Weißen Haus ist nicht neu. Bereits Anfang des Jahres forderten die republikanischen Senatoren Ted Cruz (Texas) und Tim Scott (South Carolina) Finanzminister Scott Bessent in einem Schreiben auf, die Kapitalertragsteuer durch die Indexierung der Anschaffungskosten an die Inflation zu senken. Im Kongress liegen zudem mehrere Gesetzentwürfe vor, die sich mit dem Thema befassen.

Der überparteiliche „More Homes on the Market Act" aus Anfang 2025 sieht vor, die Freibeträge für Gewinne aus dem Verkauf von Hauptwohnsitzen zu verdoppeln und diese Beträge jährlich an die Inflation anzupassen. Der von der ehemaligen Abgeordneten Marjorie Taylor Greene Mitte 2025 eingebrachte „No Tax on Home Sales Act" geht noch weiter und würde die Kapitalertragsteuer auf den Verkauf von Hauptwohnsitzen vollständig abschaffen. Beide Entwürfe befinden sich noch in den Ausschüssen.

Umsetzung vor Zwischenwahlen gilt als unwahrscheinlich

Trotz des politischen Interesses sind Experten skeptisch, was eine rasche Umsetzung betrifft. Jude Boudreaux, zertifizierter Finanzplaner und Partner bei The Planning Center in New Orleans, bezeichnete Änderungen am Steuerrecht vor den Zwischenwahlen angesichts des engen Zeitrahmens als „äußerst unwahrscheinlich". Eine Änderung des Freibetrags würde zudem ein Tätigwerden des Kongresses erfordern, und wie ernsthaft die Regierung die Idee tatsächlich verfolgt, bleibt unklar.

Für deutsche Anleger und Immobilieninteressierte ist die Entwicklung dennoch bemerkenswert: Sie zeigt, wie stark steigende Immobilienpreise auch in den USA politischen Druck erzeugen, die steuerlichen Rahmenbedingungen für Hausbesitzer anzupassen – eine Debatte, die in ähnlicher Form auch in Europa geführt wird.