US-Immobilienprovisionen: Was Verkäufer nach der NAR-Reform zahlen

Das traditionelle 6%-Provisionsmodell beim Immobilienverkauf in den USA steht seit 2024 unter Druck. Ein wegweisendes Urteil gegen die National Association of Realtors (NAR) hat die Branche grundlegend verändert – und viele Verkäufer fragen sich seither, was sie ihrem Makler tatsächlich noch zahlen müssen.

Konkret geht es um die Entkopplung der Provisionen für Käufer- und Verkäufermakler. Bislang war es in den USA üblich, dass der Verkäufer beide Seiten bezahlte – also sowohl seinen eigenen Makler als auch den des Käufers. Dieses Modell, das sich auf rund 6% des Verkaufspreises summierte, wurde durch die neue Gesetzgebung von 2024 gezielt aufgebrochen.

Was bedeutet das NAR-Urteil für Verkäufer?

Die 2024 eingeführte Gesetzgebung war darauf ausgelegt, das traditionelle 6%-Provisionsmodell bei Immobilienverkäufen endgültig zu Fall zu bringen. Durch die Entkopplung der Maklerprovisionen müssen Käufer und Verkäufer nun jeweils separat mit ihren eigenen Maklern über die Vergütung verhandeln. Das schafft theoretisch mehr Wettbewerb und Transparenz auf dem Markt.

Für deutsche Leser ist dieses Thema durchaus relevant: In Deutschland liegt die übliche Maklerprovision – seit der Reform von 2020 – bei maximal 3,57% pro Seite, also je für Käufer und Verkäufer. Das US-amerikanische Modell, bei dem der Verkäufer alles trägt, war aus europäischer Perspektive stets ungewöhnlich. Die aktuelle US-Reform nähert sich damit strukturell dem deutschen Modell an.

Ein konkretes Beispiel verdeutlicht die finanziellen Dimensionen: Wer ein Haus auf Maui mit einem Schätzwert von rund einer Million US-Dollar verkauft, zahlt bei 6% Provision satte 60.000 Dollar an Maklergebühren. Selbst eine moderate Senkung auf beispielsweise 4% oder 5% würde eine Ersparnis von 10.000 bis 20.000 Dollar bedeuten – ein erheblicher Betrag, der direkt den Verkaufserlös beeinflusst.

Wie hoch sind die Provisionen heute tatsächlich?

Die entscheidende Frage für Verkäufer lautet: Sind die Provisionen nach dem NAR-Urteil tatsächlich gesunken? Die Reform hat zumindest die rechtliche Grundlage geschaffen, um über niedrigere Sätze zu verhandeln. Ob Makler in der Praxis bereit sind, deutlich unter die bisherige 6%-Marke zu gehen, hängt jedoch stark vom lokalen Markt, der Immobilie und der Verhandlungsbereitschaft beider Parteien ab.

Für Verkäufer ergibt sich daraus eine klare Handlungsempfehlung: Aktiv verhandeln und mehrere Maklerangebote einholen. Die neue Rechtslage stärkt die Position der Verkäufer, doch nur wer die veränderten Spielregeln kennt und nutzt, kann tatsächlich von niedrigeren Provisionen profitieren.

Insgesamt markiert das NAR-Urteil einen Wendepunkt für den US-Immobilienmarkt. Die jahrzehntelang etablierte 6%-Provision ist kein unantastbarer Standard mehr – sondern ein Ausgangspunkt für Verhandlungen. Wie stark sich die Provisionen langfristig verändern werden, bleibt abzuwarten. Die Reform hat jedoch den ersten wichtigen Schritt in Richtung mehr Transparenz und Wettbewerb eingeleitet.