Veruntreuung durch Hausverwalter: Rücklagen von Eigentümern in Gefahr

Jahrelang sparen Wohnungseigentümer gemeinsam Geld an – für Reparaturen, Modernisierungen, unvorhergesehene Schäden. Doch immer häufiger endet dieses Vertrauen in einem finanziellen Desaster: Hausverwalter leiten die Rücklagen auf eigene Konten um. Die Schäden erreichen schnell sechsstellige Summen.

In Hessen wurde vor wenigen Wochen ein Hausverwalter verhaftet. Laut der Staatsanwaltschaft Frankfurt am Main soll er zwischen 2022 und 2025 in mehr als 350 Fällen Gelder von Konten verschiedener Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) abgezweigt haben. Täglich gehen neue Strafanzeigen von Betroffenen ein – sowohl große Eigentümergemeinschaften als auch kleine Privatvermieter sind betroffen.

Andreas Christen und seine Frau Irene etwa haben im Raum Frankfurt Wohnungen in zwei kleinen Mietshäusern als Altersvorsorge. Über Jahre sparten sie Rücklagen für notwendige Sanierungsmaßnahmen an. Nun fehlen mehr als 100.000 Euro, die der Verwalter mutmaßlich auf eigene Konten umgeleitet hat. „Erstmal war ich sehr zufrieden, dass ich überhaupt jemanden gefunden habe", berichtet Andreas Christen – der Verwalter befindet sich inzwischen in Untersuchungshaft.

Auch Beate Kerber aus Bad Homburg im Taunus ist betroffen. Der Schaden in ihrem Fall beläuft sich auf rund 30.000 Euro. Besonders gravierend: Wichtige Versicherungen wurden vom Verwalter nicht bezahlt. „Angenommen das Haus wäre abgebrannt, dann hätten wir keinen Cent bekommen", sagt Kerber.

Strukturelles Problem ohne wirksame Kontrolle

Für Mathias Enke, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, sind solche Fälle inzwischen fast Alltag. „Das Problem ist ein strukturelles", erklärt er. Eine WEG verfüge in der Regel über ein erhebliches finanzielles Budget – etwa zur Deckung von Heizungsausfällen oder anderen Gebäudeschäden. Der bestellte Verwalter habe alleinigen Zugriff auf dieses Vermögen. Das sei ein Segen bei einem seriösen Verwalter – und fatal bei einem kriminellen.

Ein weiterer Fall aus Hamburg zeigt, wie vielfältig die Missbrauchsmöglichkeiten sind: Dort soll eine frühere Hausverwaltung ohne Wissen der Eigentümer hohe Summen aus den Rücklagenkonten in spekulative Anleihen investiert haben, die inzwischen nahezu wertlos sind. „Dass damit spekuliert wird, damit hätte ich im Leben nicht gerechnet", klagt Wohnungseigentümerin Frauke Greiwe. „Über 500.000 Euro. Das ist ein Haufen Geld."

Achim Tiffe, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, vertritt mehr als 20 Wohnungseigentümergemeinschaften, die ihre Rücklagen auf diese Weise verloren haben. Da sowohl die Hausverwaltung als auch das Unternehmen, das die Anleihen ausgegeben hat, inzwischen insolvent sind, klagt er nun gegen die beteiligte Bank – ein langwieriger Prozess ohne Erfolgsgarantie.

Kaum Qualifikationspflichten für Hausverwalter

Ein zentrales Problem: Um als Hausverwalter tätig zu sein, ist in Deutschland keinerlei Ausbildung oder Qualifikationsnachweis erforderlich. Lediglich eine Weiterbildungspflicht von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren existiert – und selbst diese will die Bundesregierung im Zuge des Bürokratieabbaus abschaffen.

„Wir als Branche fordern seit 15 Jahren die Einführung eines Sachkundenachweises als Qualifikationsmerkmal und Grundvoraussetzung für eine Tätigkeit, die heute nach wie vor jeder am Markt erbringen kann", sagt Martin Kaßler vom Verband der Immobilienverwalter Deutschland. Ein solcher Sachkundenachweis war vom Bundeswirtschaftsministerium bereits vorgesehen, scheiterte jedoch auf dem Weg zum Gesetz. Das Ministerium teilt auf Nachfrage mit, der Bundestag sei zu dem Ergebnis gekommen, „dass keine ausreichenden Belege für die Notwendigkeit einer solchen Vorgabe vorliegen."

So können sich Eigentümer schützen

Giorgi Chachanovi, Geschäftsführer der Schinke Immobilienverwaltung, betont, wie wichtig eine transparente und vorausschauende Verwaltung der Rücklagen ist. Er rät Eigentümern, die gesetzlich vorgesehenen Kontrollmechanismen konsequent zu nutzen – allen voran den Verwaltungsbeirat gemäß Paragraph 29 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Dieser Beirat ist das offizielle Kontrollorgan der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter. Entscheidend sei jedoch, dass die Beiratsmitglieder ihre Aufgabe ernst nehmen und Abrechnungen, Belege sowie Kontobewegungen sorgfältig prüfen – und nicht nur auf dem Papier existieren. Eigentümergemeinschaften, die frühzeitig auf klare Strukturen, Transparenz und professionelle Unterstützung setzen, seien deutlich stabiler aufgestellt, so Chachanovi.